Investir dans l’immobilier : le guide complet

Investir dans l’immobilier : le guide complet

L’immobilier fait partie des placements préférés des Français, du moins de ceux qui en ont les moyens. Alors certes, pour certains d’entre nous, la construction d’un patrimoine peut faire partie du domaine du rêve. L’immobilier n’est pas à priori l’investissement le plus abordable, pourtant il existe des solutions pour s’y exposer et réaliser des rendements équivalents à un investissement locatif sans avoir besoin de mettre plusieurs centaines de milliers d’euros sur la table. Alors comment profiter du rendement de la pierre en fonction de votre budget ?

L’investissement en direct : des choix illimités

L’investissement immobilier en direct est la première solution qui vient à l’esprit. Pour ce faire, posséder une résidence principale est un atout puisque cela vous permettra d’emprunter plus facilement, vous vous sentirez également plus en sécurité en termes de patrimoine que d’investir en bourse. En revanche, ce n’est pas toujours la meilleure opération financière à réaliser.

Faire un deal avec un promoteur immobilierComparez le coût d’un loyer à payer à celui du crédit immobilier nécessaire pour mener à bien votre acquisition. Vous pourriez être surpris du résultat, il peut parfois être plus intéressant d’acheter une petite surface à mettre en location et de louer son propre logement plutôt que d’en être propriétaire.
L’investissement immobilier s’est fortement développé ces dernières années, en particulier grâce aux mécanismes de défiscalisation qui participent à l’attrait de ces formules. En dehors de l’appartement classique dans les grandes villes, il est également possible d’acheter des logements loués de manière saisonnière dans des lieux touristiques, des surfaces forestières ou agricoles, des locaux commerciaux et mêmes des places de parking.

Tous ces biens ont des tickets d’entrée, ainsi que des profils de risque et de rémunération différents. La fiscalité est aussi à prendre en compte, non seulement selon les opérations de défiscalisation, mais également pour le couple entre rendement et potentiel d’appréciation.
En revanche, l’investissement en direct souffre de risques plus élevés en raison de l’absence de diversification. Si vous ne disposez que d’un ou deux biens, vous vous couperez d’une grande partie de vos revenus réguliers en cas de changement de locataire, de sinistre ou tout simplement de rénovation.

De plus, il peut être plus difficile et plus couteux de revendre son patrimoine à un prix intéressant en cas de besoin urgent. Il sera aussi difficile de dégager une partie des liquidités bloquées (10% de la valeur du bien par exemple), à moins de réaliser un crédit en hypothéquant une partie de vos biens.

L’immobilier à portée de tous : SCPI et Crowdfunding

Immobilier investissement 2016Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des structures similaires aux fonds communs de placement mais dont l’orientation est résolument tournée vers l’immobilier. Ces véhicules ont la particularité de devoir reverser au moins 90 % de leurs revenus sous forme de dividendes.

Il existe deux structures de capital, les sociétés à capital variable qui acceptent les nouveaux fonds en permanence (sujettes à certaines limites) et celles à capital fixe qui ne lèvent des capitaux que lors d’augmentations décidées par les actionnaires et visant à acheter de nouveaux biens immobiliers.
Il convient de faire la différence entre plusieurs notions de prix pour ne pas s’emmêler les pinceaux. Les sociétés foncières cotées se traitent comme des actions classiques, leur prix est par conséquent beaucoup plus volatil que leur valeur vénale, aussi appelée valeur de réalisation.

En revanche, pour acheter des parts de SCPI non cotées, vous devrez payer le prix de souscription composé de la valeur nominale et d’une prime d’émission comprenant les frais de souscription (environ 10%) et l’estimation de la revalorisation du patrimoine par rapport à la valeur nominale de la part.
Enfin, la popularité des FinTech, ces entreprises qui allient finance et nouvelles technologies pour présenter des solutions innovantes, a également touché le monde de l’immobilier. La France bénéficie pour une fois d’un cadre plutôt accommodant qui a permis de multiplier les formules d’investissement collaboratif en immobilier.

Vous pouvez par exemple financer des projets neufs portés par des promoteurs, mais également prendre des parts dans de l’investissement locatif ou encore accorder un prêt hypothécaire à des ménages en difficulté. Comme toujours avec les plateformes de financement participatif, vérifiez que la société organisant la collecte des fonds est un prestataire de service d’investissement régulé et agréé par les autorités françaises.

Encore plus que tout autre placement financier, l’immobilier requiert donc une étude approfondie de votre situation patrimoniale. Ces projets ont bien souvent vocation à être transmis en héritage ou tout du moins à rester durablement au sein de la famille, la constitution d’une Société Civile Immobilière (S.C.I.) peut alors être un véhicule à la fois flexible et optimisé fiscalement.

 

 
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